<목차>
- 들어가기에 앞서
- 본문
- 총평
1. 들어가기에 앞서
엄청 무시무시한 글이다. 그냥 가감이 없다. 팩트로 진격해들어가는 멋진 모습. 논리도 간단해서 이해가 쉽다. 개인적으로 평상시 갖고 살던 생각과 2,193% 일치한다. 이 글은 친절하게 도식화로부터 출발한다. 내 생각에 impact 있는 부분은 색깔 표시하였음.
2. 본문
[출처] (네이버 붇옹산의 부동산 스터디 , 에필러그님
서울 지도를 펴고 생각을 해보십시오. 아니 간단히 도식화 해 드립니다
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가운데 별표가 서울이고 나머지가 수도권입니다
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1기 신도시가 생겼네요 (1990)
이때 사람들은, 신도시가 거주환경이 좋아서 그쪽으로 많이 이주했죠. 먼저 나간사람들은 돈좀 벌었을겁니다.
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2기신도시도 생겼습니다 (2000)
1기신도시가 도시로써 최고를 찍을때죠, 천당아래 분당이니 부촌일산이니 하는곳이죠.
성남은 몰라도 분당은 전국민이 알고, 고양은 몰라도 일산은 전국민이 알던 시절입니다.
녹지비율 자랑하던 과천도 있구요
이에 힘입어 중동과 평촌을 개발하죠.
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신도시의 위기가 생기기 시작합니다. (200x 2000년대 중반)
똑똑한 사람들은 다시 강남으로 왔던 시절이죠.
용인사태를 보고 알아차리기 시작합니다.
입지가 좋지 않으면 대체된다는것을, 생활 인프라는 구축하면 그만이라는것을요. 용인의 개발이 분당의 신축수요를 흡수해가기 시작합니다.
다만 분당은 운좋게도 2000년대 중반 이후 판교라는 직주근접을 얻어
(원래 분당은 자생적 신도시, IT밸리 등을 목적으로 개발되기도 했지만요.)
회생하긴 했지만, 그 당시에 분당에서 15분가면 용인인데, 가격은 반값정도라는것으로
가수요에 의한 공급이 창출되기 시작했습니다
그리고 00년대 후반 이름모를 신도시들과 택지지구들이 개발되기 시작합니다.
저마다 서울 접근성을 논하면서요.
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용인은 광교로 대체되고, 별내가 생기고 다산이 생깁니다. 또 일산위에 운정이 개발되죠. 그리고 17년 현재 이렇게 바뀝니다
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인천권역은 송도를 바라보며 인천논현이 생기고 인천논현, 시화지역 대체로 배곧이 생깁니다
동북권역은 다산은 별내에 물리고 별내는 마석에 물리네요.
서북권역은 일산은 운정에 물리고, 운정앞에 능곡이 앞설겁니다.
동남권역은 용인은 광주에 물리고, 광교는 동탄에, 동탄은 동탄2에 물리고 동탄2는 평택에 물리겠지요.
한마디로 끝없이 대체된다는겁니다.
그럼 구 *(신) 도시들은 어디로 갈까요?
끊임없이 낙후되고, 손바뀜이 일면서, 남는사람들은 돈없는 사람들이 남겠죠.
그래서 아무리 그 지역에서 입지가 좋아도, 아파트 외관따라 가격이 낡아 간다는겁니다.
그럼 서울은 뭐하냐구요?
아 뺴먹은게 있네요
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진입할수 없는 벽이 생겨버릴겁니다.
인구1천만의 매가톤급 도시가 00년까지 생기면서 인프라가 이쪽으로 전부 몰려버렸습니다
대체할수 없는 인프라, 대형병원, 대학교, 대형 문화시설, 종교시설, 상당수의 직장까지요.
학군 또한 무시할 수는 없겠지요.
이는 신도시는 대체 할 수 없는 시설입니다.
게다가 주변에 만들어진 신도시들 덕분에,
서울시내에서 이동하는것보다,
서울시내로 진입하는 주요 간선도로 서울 진입 초입 부근에서 극심하게 밀리기 시작합니다.
그래서 결국 지하철이 답이다 라고 하는데,
매일 가야하는 직장을 낑겨서 타는 지하철, 그 지하철을 타기위한 버스환승,
인생만족도는 낡아가는 아파트 따라 낮아질 수 밖에 없죠.
직장에 다니는 당신뿐만 아니라,
늙어가는 봉양해야할 노부모의 병원과
똑똑한 자식들의 대학진학,
결국 가족 모두가 이동시간으로 인생을 허비하게 됩니다.
그래서 서울의 중심부 인것이지요.
앞으로 물리적 거리에 대한 벽은 더 높아질 겁니다.
거기사는 사람은 만족할 것이고, 살지 못한 사람들은 진입하려고 몸부림을 칠 것이기 때문이지요.
더 큰 문제인건 당신의 자산의 전부인 지금의 깨끗하고 쾌적한 신도시 아파트는 접근성을 논하면서 계속 대체되고 있으니까요.
p.s GTX를 씀하시는 분들이 있는데요. 집이 GTX 역앞이면서 GTX 운정이나 동탄에서, 직장이 서울역에서 도보권이거나 삼성역에서 도보권이지 않는이상 결국 소요시간은 별 차이 없습니다.
GTX 역까지 마을버스 타고가는데 15분, 환승하여 탑승하기까지 10분, (대심도 철도) 이동시간 25분 하차 하여 지상까지, 혹은 지상철까지 환승하는데 10분입니다. 결국 1시간 이상 걸린다는 얘기지요.
오피스가 밀집한 교대-강남-선릉 등에서 직장이 있는거라면 강남역에서 1시간 10분정도로 광역버스 이동이 가능한곳은 너무나도 많네요. 위로는 다산부터 밑으로는 광주, 용인기흥까지 보입니다.
근데요, 사실 대부분의 직장인과, 학생, 노인등 인프라를 소모해야하는 세대중에서 기점 역세권을 누리는 인구는 많지 않아요. 직장의 대부분이 강남 등지에 있는것이지 강남에 콤팩트하게 몰려있지 않습니다 현기차 LG전자 사옥만해도 양재에 있죠, 금호나 KT도 서울역에 있는게 아니고 광화문에 있고 아모레 같은곳도 을지로에 있습니다.
서울역에 있는건 대우빌딩 쓰는 오피스들 뿐이 없죠. 직장인 대부분은 지상 근접철이나 보조수단으로 또다른 환승을 해야한다는 겁니다. 그래서요, 10분 15분 더 늦어도, M버스같은 버스를 타고다니는게 나을겁니다. GTX 25분 앉아가는것과 광역버스 타는건 20분이상의 차이도 없을뿐더러 아침에 밀린 잠 보충하는게 더 필요할지두요.
비싼 GTX요금은 논외루 하구요
대학생들은요? 서울대 연대 고대 한양대 중앙대 이대 건국대 경희대 동국대 홍익대 등 메머드급 대학들이 삼성역과 서울역에 붙어있나요? 두 역에서 제일 가까운건 딱 한곳 있네요. 연대요. 그마저도 서울역에서 15분이상 걸립니다. 서울 10만의 대학들 중에서 서울역, 삼성역과 근접권에 있는대학은 단언컨대 아무대학도 없네요
대학병원은요? 삼성병원, 서울대병원 서울아산병원과 성모병원 빼고, 대학소재지에 있고, 아산병원이나 성모병원등도
GTX 사정권은 아닙니다. 서울대, 세브란스, 삼성병원 빼고는 서울역,삼성병원과 가까운 병원이 없네요.
이건 대중교통을 이용할때 최상의 경우이고, 자차교통은 답이 없습니다. 병목현상으로, 결국 길목에서 밀리거든요. 서울 진입하기 전부터 진이 다 빠지죠.
GTX 큰 혜택을 보는 세대는 많지 않은데 비해,하위호환을 지닌곳은 너무나도 많다는게 문제지요.
GTX호재 낀 도시들은 결국 물리적 거리가 가까운 신도시와의 비교 에서 우위가 없다는것입니다. 그리고 GTX가 내일당장 착공해도 상용운전까지, 공정지연 없어야 7년일텐데, 지금 GTX 역앞이라는 두 지역, 10년뒤엔 그때도 지금처럼 신식 아파트로써의 입지를 가질까요?
GTX 물량 받아주는건요. 폭탄 P주고 받는겁니다
3. 총평 : 진짜 대단한 글이다
결국, 영화 인타임(2011)처럼 시간 싸움이다. 길바닥에서 시간을 허비한 자들은 시간을 아끼고 싶어서 몸부림 칠 것이다.
- 대체 가능한 입지를 사면 안 됨 (이건 주식도 마찬가지. 대체 가능한 기업, 브랜드를 사면 아니됨)
- 일자리 (L)가 상당히 많은 부동산 영역들을 결정한다.
- 나중에 안 좋아지더라도, 먼저 선수 치면 성공했을때 돈을 번다 (1기 신도시)